随着美国各州居家令的发布和持续进行，回归商业的正常营业似乎还是遥遥无期，这对实体企业造成了巨大的影响，只要租用了商业店面，现在都需要面对没有收入，如何支付房租的难题。
（图片来源：网络）
不付租金，房东可以驱逐房客吗？
因为房客不付租金，房东就可以启动驱逐房客的法律程序吗？目前好几个州都有行政令，比如纽约州长在3月20号就发布了在90天内，无论是商业还是住宅，暂停房东以不付租金为由驱逐房客的法律程序。但是暂停令只是按下了暂停按钮，并没有免去租金。90天以后，会怎么样呢？
目前纽约州有议员提议免去租金，但法案尚未通过。租金的问题很复杂，房东一般都有贷款，如果要免房租，就需要连同房东的房贷一并处理。而且政府是否有权免去租金而不补偿房东，是否属于宪法层面政府对私人财产的侵犯，目前还存在争议。
不可抗力，是不付租金的理由吗？
不可抗力可以成为免除履行租约义务的理由吗？在合同法上，有一种叫做不可抗力条款（force majeure provisions）。也就是说，在订立合同时无法预见的风险，或者无法抗拒的力量，影响了双方对于合同的履行，那么履行合同的义务可以就此解除。常见的情况包括自然灾害、罢工、政府行为、战争等。如果您的租约上有不可抗力条款，那么值得仔细看一下，有没有涵盖瘟疫？是否免去履行合同的义务？但是一般情况下，即便适用不可抗力也很难免去租金。更何况，很多小企业主在签订商业租约的时候，为了节约成本，都没有请律师参与商业租约的谈判，而导致商业租约通常由房东的律师一手起草，往往只保护房东的利益，而没有保护商铺主的利益。
申请政府疫情补助，用于支付房租
目前联邦和地方政府都有出台相关补助来解决房租的燃眉之急。曝光率最高的，就是国会通过的3500亿美元的CARES Act。其中对中小型企业薪资保护计划项目，就有可以用于支付房租而不用归还的部分，相当于是部分房租由政府买单。只是蛋糕太诱人，瓜分得太快，很多真正的中小型企业还没有行动，资金就被大鳄们抢得一干二净。目前第二波疫情补助已经下拨，大家可以继续关注。
房租减免，延期、分期支付，成为趋势
疫情什么时候能过去？经济什么时候能重启？目前是全世界人民最关心的问题。因为只有经济恢复正常，店铺才能正常营业，才有收入，才有房租的来源。否则，很多中小企业都会面临破产，而房东也将陷入房贷危机。经济的影响早已是你中有我，我中有你的，多米诺骨牌式的连锁反应，所以目前来看，房东和房客各让一步，重新协商解决房租危机将是大势所趋。
一方面，房东即便驱逐了房客，收复了店面，也暂时难以找到下一家租客，因此不如和房客同舟共济渡过难关，假如落井下石，房东最后也会损失惨重。而另一方面，企业主需要考虑：是永久关店？还是要在疫情之后恢复运营？如果永久关店，就需要看一下在当初的租约合同是怎么签订的？可能要赔偿多少租金？如果打算继续运营，也要和房东协商疫情期间的租金如何减免和支付，毕竟复工以后，经济也很难在短期恢复到以前的水平，所以需要重新协商签订将来的租约。如有需要，长按以下二维码联系史敏律师咨询。
Comments